[Eddy Ho]

朱凱迪﹕漁護署城規會，救救鳳園！ 2008年8月13日

【明報專訊】7月26日翻看報章地產版，要來的始終要來——〈長實矚目項目涉1428伙 大埔鳳園申建大型住宅群〉、〈大埔鳳園改劃 增大面積單位〉、〈長實大埔鳳園項目擬增建洋房〉。我是住鳳園的，早已知道地產商蓄勢待發，打算在鳳園山谷的棄耕田地興建總樓面超過100萬平方呎的住宅群，搬進來的「新貴」超過4000人(為目前人口的3至4倍)。原來的綜合發展區規劃是興建12幢17至28層的住宅，近年大埔豪宅吃香，地產商食髓知味，申請將其中4幢分散成200間豪華別墅。

同日，城市規劃委員會在村口貼上告示，寫「擬議住宅發展附連幼稚園及農業用途」，沒有任何詳細資料或規劃圖，只列出「申請地點」和單位車位數目等資料。這就是城規會邀請村民(包括我)，在8月15日就申請表達意見的方式。大家心照，這張告示只是法例規定的門面工夫。沒有人真的打算告訴你，你家旁邊會發生什麼事。

新規劃樓宇增加了1.285%？

我向來最討厭這種近騙人的「諮詢」。於是，3天後便到規劃署總部，影印發展商只向城規會提交的200多頁的英文的總綱發展藍圖(Master Layout Plan)。一看心裏便出現很多疑問。例如，長實聲稱，之前12幢住宅的規劃，佔整塊綜合發展區面積的9.715%(site coverage)；現在長實把其中4幢多層洋房分散為200間別墅，用來興建樓宇的面積明顯激增，但按它提供的數字，新規劃的樓宇佔整塊地皮僅11%，即增加了1.285%。

規劃的意思就是地主不能「想點就點」，而要符合各種規範或用途，其中一種規範是公眾(特別是周邊居民)對生活環境的期望。政府的規劃制度在名義上也包含了這種想法，但實踐出來時，無論發展商或城規會都希望靜靜雞過關，因為這個制度根本沒有設想過，什麼程度的公眾聲音才可以改變規劃的內容。結果只會出現兩種情，一是給意見的人數微不足道，城規會不予理會；二是由部分人推動居民提交意見(如大圍或元朗)，通常數目達好幾百，但面對這幾百張一式一樣的反對意見書，城規會委員又會說：呢人都係被動員出來的，唔係人多就代表有道理。

拿一堆令人懷疑的數字，我致電規劃署一名規劃師。該規劃師說，規劃署也對發展商提出的數字有懷疑，例如地圖比例不準確，也不知道實際建屋的面積。我說，既然有懷疑，政府不是有責任替市民把關，確保發展商提交的數字準確嗎？規劃師回應說，不明白什麼叫把關，申請人是發展商，不是規劃署，因此要向公眾解畫的不是規劃署，而是發展商。她最後建議，我可以把「對發展商數據有懷疑」這一點，當成意見書提交。官僚一下四撥千斤，令人無言以對。

鳳園谷蝴蝶品種超過150

篇幅所限，這裏只多說一點。眾所周知，鳳園谷是全港知名的蝴蝶保育區，1980年已被殖民政府指定為「具特殊科學價值地點」SSSI，按大埔環保會的資料，鳳園谷的蝴蝶品種超過150，佔全港總數的62％，整體生態價值評級全港第六。現在長實計劃興建的8幢大廈和200多間別墅，就緊貼在蝴蝶保育區旁邊。發展商在「總綱發展藍圖」的生態影響評估中，只用了小量篇幅討論新發展對保育區生態的影響，結論是只要將在住宅和保育區之間留有50米的緩衝區(buffer zone)，1400個新單位的地產發展對生態影響輕微。

環保新聞總是比地產新聞慢半拍，到了8月4日，才有第一篇以生態保育角度質疑鳳園地產發展的文章刊於《南華早報》。鱗翅目學會會長饒戈先生指出，大量石屎建築將改變鳳園的「微氣候」(micro-climate)，令氣溫增加和風速降低，影響生態。他也質疑50米緩衝區的合理性。筆者找到一篇港大碩士論文也有相若的結論：「大量新人口搬進鳳園，原來的自然環境未必能維持。馬路要拓寬、更多電纜和污水渠。貨車及其他車輛揚起的灰塵將帶來嚴重問題，因為蝴蝶不能忍受灰塵和污染物。」(註)發展商提供給城規會的生態報告，沒有清楚的理據解決這些質疑，也沒有論證為何50米的緩衝區就足以將影響減至「最低」，標榜專業判斷的城規會和漁護署如果連這種水平的報告也支持，實在難以向公眾交代。

野生生態界線並不分明

野生生態不是地產樓盤，界線並不分明，蝴蝶曉飛的，不要以為只要限制保育區內的發展就能維持生態。在英國，每一個「具特殊科學價值地點」SSSI都有特定的保育策略，對發展的限制不單限於區內，亦會延伸區外，關鍵是禁止任何很有可能損害保育區生態的發展。蝴蝶保育區是香港政府自己劃定的，現在又不斷縱容損害保育區的地產發展，所謂發展與保育的平衡，說到底只是政治公關而已。

註：2007 Chui, Chi Keung. Sustainable Landscape Design for Fung Yuen Butterfly Reserve Garden. Master Thesis of Landscape Architecture. University of Hong Kong.

[kingkonghk]

搞搞下唯有轉影水底, 水底冇咁易起樓

[iso_ray]

已經起緊.......仲點救....

[fault]

我地交嘅稅就係花咗係啲庸官身上

[chankh11]

它們不庸,只是自私自利,日後好轉工啫

[kingkonghk]

d官都傻o既, 市區有靚地又唔賣, 自己起公屋, 賣晒d影響生態環境o既地方俾c人

[怪俠]

屍位素餐，不為民謀。

[kingkonghk]

最橙就係班垃圾會, 乜春都通過(23條除外)

[老叟]

23條我睇都係時間問題者!!
家下官商明目張胆勾結成風,大鑊咯

[ym_y4]

我們擺買他起的樓以示抗議！

[kingkonghk]

公屋唔駛買架喎.............

[ym_y4]

那就不住公屋好了。

[老叟]

好丫,咁好似西川災區咁,搭住營幕仲好

[kingkonghk]

有錢人, 晚晚落CLUB訓都得o既